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paul (02/07/2017, 17h13)
Bonjour,

mon père avait fait l'acquisition d'un garage à bateau (donc avec une
belle hauteur) dans une résidence au bord de la mer. Le règlement de
copropiété interdit de le transformer en habitation.
Cela n'a pas empêché mon père de l'aménager il y a 40 ans :
création d'une mezzanine, douche, WS, coin cuisine, électroménager...
Mes parents l'ont habité de temps à autre pendant leurs vacances. Sans
faire de nuisance et bien qu'interdit, cela a été visiblement toujours
toléré. (aucune mention dans les comptes-rendus d'AG annuels)

Mon frère et moi en avons hérité et allons le vendre bientôt.
Se posent la question de la destination officielle / officieuse du lieu.

Celui qui achètera ce garage l'achètera bien plus cher qu'un simple
garage, mais n'aura pas le droit de l'habiter.
Bien sur les choses seront clairement dites à l'acquéreur.
*** Mais comment nous couvrir d'un éventuel recours ?

**** A moins que depuis le temps que les travaux ont été faits il y ait
une sorte de prescription / transformation de destination naturelle...
(il ne faut sans doute pas rêver mais je pose la question dans la foulée...)

Merci pour vos conseils
Paul
Jac (02/07/2017, 19h55)
paul a pensé très fort :

> **** A moins que depuis le temps que les travaux ont été faits il y ait une
> sorte de prescription / transformation de destination naturelle...
> (il ne faut sans doute pas rêver mais je pose la question dans la foulée...)


Ils payaient la taxe d'habitation ?
Le Pépé à chaines (02/07/2017, 20h48)
Jac a écrit :

>> **** A moins que depuis le temps que les travaux ont été faits il y
>> ait une sorte de prescription / transformation de destination
>> naturelle...
>> (il ne faut sans doute pas rêver mais je pose la question dans la
>> foulée...)

> Ils payaient la taxe d'habitation ?


C'est une "construction", donc il y a une taxe d'habitation. Il y a
aussi des taxes foncières et d'habitation pour les piscines, et je
rajoute que dans les taxes foncières figure aussi la colonne concernant
la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Jac (03/07/2017, 02h03)
Le Pépé à chaines a utilisé son clavier pour écrire :
> Jac a écrit :
> C'est une "construction", donc il y a une taxe d'habitation.


Oui si c'est une dépendance de leur habitation. Mais il n'est pas
précisé qu'ils aient autre chose que ce garage (c'est d'ailleurs pour
ça qu'ils l'ont aménagé en habitation).
paul (03/07/2017, 15h26)
On 2017-07-03 00:03:50 +0000, Jac <jac> said:

> Le Pépé à chaines a utilisé son clavier pour écrire :
> Oui si c'est une dépendance de leur habitation. Mais il n'est pas
> précisé qu'ils aient autre chose que ce garage (c'est d'ailleurs pour
> ça qu'ils l'ont aménagé en habitation).


Oui il y a une taxe d'habitation.

Mes parents ont presque toujours été propriétaires par ailleurs dans la ville.
(le garage n'a jamais été une dépendance de leur habitation pricipale
et est situé dans une autre co-propriété. 2 actes notariés disjoints)

Sur l'avis d'imposition je ne vois pas de distinction entre leur maison
et le garage.

Vous pensiez à une reconnaissance de fait de l'habitabilité par
l'administration fiscale ?
Jac (03/07/2017, 16h17)
paul vient de nous annoncer :
> On 2017-07-03 00:03:50 +0000, Jac <jac> said:


>>>> Ils payaient la taxe d'habitation ?


> Oui il y a une taxe d'habitation.
> Mes parents ont presque toujours été propriétaires par ailleurs dans la
> ville.
> (le garage n'a jamais été une dépendance de leur habitation pricipale et est
> situé dans une autre co-propriété. 2 actes notariés disjoints)


Oui, voir
<http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/1377-taxe-d-habitation-sur-garage>
> Sur l'avis d'imposition je ne vois pas de distinction entre leur maison et le
> garage.


Non, il n'y a rien, que la distinction concernant les partie bâties et
non bâties.

> Vous pensiez à une reconnaissance de fait de l'habitabilité par
> l'administration fiscale ?


Une reconnaissance, c'est vite dit vu que le réglement de la
copropriété interdit l'usage d'habitation dans le garage.
Il y a donc un impôt foncier pour le garage, ce qui est normal et c'est
tout ?

Dommage, je pars pour un mois avec un iPad qui ne niouze pas, il
faudrait plus de renseignements.
H.S. Mon message pour la plaque est aussi le dernier sur frb :)
paul (03/07/2017, 23h00)
On 2017-07-03 14:17:08 +0000, Jac <jac> said:

> paul vient de nous annoncer :
> Oui, voir
> <http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/1377-taxe-d-habitation-sur-garage>


Ah
le jis : "En revanche, si les garages se trouvent à une adresse
différente de l'habitation ils ne sont imposables à la taxe
d'habitation que si la distance qui les sépare ne dépasse pas un
kilomètre."
Sur Google maps je vois 2 itinéraires possibles pour relier
l'habitation au garage : 1,1km et 950m !
:-)

>> Vous pensiez à une reconnaissance de fait de l'habitabilité par
>> l'administration fiscale ?

> Une reconnaissance, c'est vite dit vu que le réglement de la
> copropriété interdit l'usage d'habitation dans le garage.
> Il y a donc un impôt foncier pour le garage, ce qui est normal et c'est tout ?

Oui en dehors de charges de co-propriétés + EDF privatif (à la demande
de mon père ?) + eau partagée avec les autres garages + raccordement au
TAL (ou eaux pluviales ?)

Mais sinon, pour revenir à la qustion 1ère, il faut que l'on se couvre
à la revente pour éviter un recours de l'acquéreur ? Comment faire les
choses bien pour les 2 ?
;-)
Droger Jean-Paul (04/07/2017, 07h48)
paul a couché sur son écran :
> On 2017-07-03 14:17:08 +0000, Jac <jac> said:



> Ah
> le jis : "En revanche, si les garages se trouvent à une adresse différente de
> l'habitation ils ne sont imposables à la taxe d'habitation que si la distance
> qui les sépare ne dépasse pas un kilomètre."
> Sur Google maps je vois 2 itinéraires possibles pour relier l'habitation au
> garage : 1,1km et 950m !
> :-)


> Oui en dehors de charges de co-propriétés + EDF privatif (à la demande de mon
> père ?) + eau partagée avec les autres garages + raccordement au TAL (ou eaux
> pluviales ?)


> Mais sinon, pour revenir à la qustion 1ère, il faut que l'on se couvre à la
> revente pour éviter un recours de l'acquéreur ? Comment faire les choses bien
> pour les 2 ?
> ;-)


les impots locatifs ne sont pas les mêmes pour un garage et des locaux
d'habitation, il eut fallut déclarer les locaux d'habitation; vous
risquez 3 ou 5 ans au moins de rappel + amende??

consultez un notaire?

Bonne journée.
paul (04/07/2017, 09h00)
On 2017-07-04 05:48:29 +0000, Droger Jean-Paul
<anti.jean-paul> said:

> les impots locatifs ne sont pas les mêmes pour un garage et des locaux
> d'habitation, il eut fallut déclarer les locaux d'habitation; vous
> risquez 3 ou 5 ans au moins de rappel + amende??


Oui, ce n'est pas ce qu'on risque actuellement à l'occuper 1 semaine
dans l'année au maximum qui m'inquète.

C'est plutôt lors de la revente que l'acheteur ne puisse pas se
retourner contre nous puisqu'on a aménagé ce garage pour l'habiter sans
qu'on ait demandé de changement d'affectation de garage à habitation à
l'assemblée générale annuelle.
"Les garages ne pourront servir qu?au remisage"

> consultez un notaire?


Oui c'est vrai.
Ceci dit en venant sur ce newsgroup droit.immobilier j'espérais bien
avoir quelques pistes !
;-)
Claude (04/07/2017, 09h15)
Le 03/07/2017, paul a supposé :
[..]
> revente pour éviter un recours de l'acquéreur ? Comment faire les choses bien
> pour les 2 ?
> ;-)


Je pense que je remettrais tout à l'état initial car l'eau et
l'assainissement payés par les autres copros et les eaux usées et les
wc dans les eaux pluviales, ça va pas le faire. Comme ça tu revends un
garage point barre. D'ailleurs ça m'étonne qu'il y en aient pas eu qui
aient râlé.
itague (04/07/2017, 10h02)
>> Mais sinon, pour revenir à la qustion 1ère, il faut que l'on se couvre à la
> Je pense que je remettrais tout à l'état initial car l'eau et
> l'assainissement payés par les autres copros et les eaux usées et les wc dans
> les eaux pluviales, ça va pas le faire. Comme ça tu revends un garage point
> barre. D'ailleurs ça m'étonne qu'il y en aient pas eu qui aient râlé.


+ 1
paul (04/07/2017, 14h22)
On 2017-07-04 08:02:02 +0000, itague <adresse> said:

> + 1


Ah non pas question !
Je cherche à me couvrir, en supposant, sans en être sûr, que la revente
est sanctionnable (?...).
;-)

Oui, aucune plainte en 40 ans. Comme quoi il n'y a pas eu d'abus ou
nuissance vis à vis des voisins.
Très peu d'occupation (1 semaine par an).

Ceci dit, oui, il faut que je regarde comment il est raccordé au réseau
des eaux usées/pluviales.
popol (04/07/2017, 15h13)
Le 04/07/2017 à 14:22, paul a écrit :
> On 2017-07-04 08:02:02 +0000, itague <adresse> said:
> Ah non pas question !


Pourtant le risque est grand. L'acheteur pourra sans difficulté faire
annuler la vente et s'il est teigneux demander des dommages et intérêt.
J'ai connu un tel cas (grange transformée en habitation sans
autorisation en 1982 dans la région toulousaine) et s'il est très
teigneux et mécontent faire un signalement aux impôts (taxes locales,
d'assainissement, taxes sur succession, éventuellement déclaration de
patrimoine, ...). Dans tous les cas je ne pense pas que vous puissiez
trouver un notaire cautionnant ce genre de vente. Sauf à masquer au
notaire la réalité et alors lui aussi pourra se retourner contre vous.

Mais j'ai aussi déjà connu une vente ou vendeur et acheteur connaissant
certaines "particularités" du bien vendu, les taisaient chez le notaire,
et compte tenu de la confiance réciproque et du prix du bien ont conclu
une vente apparemment "régulière". Mais le problème reste lors d'une
vente ultérieure.

Calculez et évaluez bien les risques et les bénéfices. Après chacun son
avis. Mais selon moi dans tous les cas l'acheteur doit être informé de
la réalité.
paul (04/07/2017, 15h52)
On 2017-07-04 13:13:45 +0000, popol <popol> said:

[..]
> certaines "particularités" du bien vendu, les taisaient chez le
> notaire, et compte tenu de la confiance réciproque et du prix du bien
> ont conclu une vente apparemment "régulière".


Oui, je compte procéder ainsi.
Ceci dit le prix sera bien plus élevé que celui d'un simple garage.
Mais à 100 mètres de la mer?
;-)

> Mais le problème reste lors d'une vente ultérieure.


Là le problème n'est plus le mien...

> Calculez et évaluez bien les risques et les bénéfices. Après chacun son
> avis. Mais selon moi dans tous les cas l'acheteur doit être informé de
> la réalité.


Oui absolument. Il y aura franc jeu.

Mais pour me couvrir, je me demande si je ne dois pas lui faire signer
quelque chose avant précisant :
- que le bien a été aménagé antérieurement sans accord (copropiété,
service de l'assainissement, ?).
- que l'acheteur en fait son affaire et prend possession du bien en
connaissance de cause.
popol (04/07/2017, 17h51)
Le 04/07/2017 à 15:52, paul a écrit :
> On 2017-07-04 13:13:45 +0000, popol <popol> said:


>> Mais le problème reste lors d'une vente ultérieure.

> Là le problème n'est plus le mien...


Certes mais à moins de tomber sur un acheteur un peu niais, il va
forcement y penser et soit négocier très fortement le prix soit renoncer.
C'est un peu le même esprit que les ventes pyramidales. C'est le dernier
qui se fait couillonner, chacun espère ne pas être ce dernier et espère
convaincre un autre. Mais dans tous les cas il y a un cocu (voire
plusieurs).

Il est clair également qu'en vous affranchissant ainsi de la loi, vous
perdez définitivement le droit de critiquer ceux qui eux aussi prennent
des libertés vis à vis d'elle (voisins, députés, commerçants, artisans,
..... la liste est longue).

> Oui absolument. Il y aura franc jeu.
> Mais pour me couvrir, je me demande si je ne dois pas lui faire signer
> quelque chose avant précisant :
> - que le bien a été aménagé antérieurement sans accord (copropiété,
> service de l'assainissement, ?).
> - que l'acheteur en fait son affaire et prend possession du bien en
> connaissance de cause.


Probablement mais que vaudra ce papier devant un tribunal ? Et ça ne
résout pas la question du fisc qui ne vous a rien "signé". Il y a là
pour l'acheteur un petit levier de chantage.

Pourquoi (si vous avez déjà un acheteur) ne pas lui vendre un garage,
ainsi désigné sur l'acte de vente, au prix que vous estimez être le bon ?

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